Выкуп квартиры в ипотеке

Содержание
  1. Как купить ипотечную квартиру в залоге у банка, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку
  2. Купить квартиру с ипотечным долгом: плюсы и минусы
  3. Как купить ипотечную квартиру у собственника
  4. Как купить ипотечную квартиру в ипотеку: тонкости процедуры
  5. Как купить ипотечную квартиру у Сбербанка
  6. Выкуп ипотеки — кому и зачем он нужен
  7. Окончательный расчет заемщиков с банком
  8. Аренда вместо собственности
  9. Выкуп доли у супруга при разводе
  10. Как происходит продажа квартиры с обременением
  11. Выкуп ипотеки с выгодой для всех
  12. Способы продажи квартиры в ипотеке
  13. Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?
  14. Недавно получили уведомление от банка, что закладная продана физическому лицу. Законны ли действия банка?
  15. Можно ли обменять собственную квартиру на большую площадь, если подходящий вариант для обмена находится в ипотеке?
  16. Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?
  17. Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
  18. Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:
  19. Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:
  20. Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
  21. Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:
  22. Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:
  23. Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:
  24. Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:
  25. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Как купить ипотечную квартиру в залоге у банка, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку

Выкуп квартиры в ипотеке

Покупка недвижимости, находящейся в обременении, считается рискованной.

В последнее время количество таких покупок значительно возросло в связи с тем, что подобные сделки перестали быть рискованными при соблюдении определенных правил, а положительных моментов в покупке такого жилья гораздо больше, чем считалось раньше.

При совершении сделки купли-продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, необходимо соблюдать осторожность и знать основные тонкости процедуры выкупа квартиры из обременения.

Купить квартиру с ипотечным долгом: плюсы и минусы

Покупатели с осторожностью относятся к покупке квартир в ипотеке, стараются избегать таких сделок. Продавцам бывает непросто найти покупателя. Любые сделки с недвижимостью несут определенные риски, сделки по покупке ипотечных квартир не исключение, но риск таких покупок преувеличен.

Покупка ипотечной квартиры имеет множество положительных моментов:

  • Низкая цена. Покупка квартиры с обременением имеет веские причины. Обычно это неспособность заемщика платить ежемесячные платежи в связи с потерей работы или семейными обстоятельствами или желание заемщика приобрести иную жилплощадь по причине недостаточной площади (после рождения детей). Продать квартиру необходимо в ближайшее время, поэтому цена на нее занижается. Для покупателя подобная сделка выгодна.
  • Законность сделки. Квартира, приобретенная в ипотеку, гарантирует юридическую чистоту, отсутствие задолженностей по кварплате, посторонних прописанных лиц. Безопаснее покупать квартиру у банка, а не у собственника. Банк гарантирует чистоту сделки.
  • Возможность получить ипотеку. Покупатель, приобретая квартиру в залоге у банка, имеет возможность взять ипотечный кредит у этой же кредитной организации. Для банка это выгодная сделка: он отдает ипотечный договор и обязательства другому заемщику.

Помимо положительных моментов есть и отрицательные. Перед тем, как купить ипотечную квартиру по переуступке, желательно получить консультацию юриста. При покупке, продаже недвижимости с обременением есть вероятность столкнуться с трудностями.

  • Трудность в поиске покупателя. Покупатели боятся сделок по покупке квартир с обременением. Слово «ипотека» отпугивает покупателей сложностью процедуры и опасностью сделки. Поиск покупателя может затянуться.
  • Риск для покупателя. Покупатели сталкиваются с определенным риском при погашении долга заемщика. Существует вероятность, что после погашения долга и процентов продавец станет отказываться от продажи. Внесение аванса тоже несет опасность, что после него заемщик найдет деньги на выплату ежемесячных платежей, расторгнет договор. Вернуть аванс покупателю будет проблематично.
  • Длительность процедуры. Процедура покупки квартиры в залоге у банка длится дольше обычной купли-продажи из-за необходимости оформления документов, снятия обременения.

Как купить ипотечную квартиру у собственника

Покупка квартиры с обременением у собственника является сложной процедурой, сопряженной с определенными рисками. Во избежание проблем необходимо соблюдать осторожность при покупке недвижимости. По возможности рекомендуется обратиться к риелтору.

  • Покупка жилья у собственника не исключает необходимости согласовывать все действия с банком. Сделка считается законной при согласии банка на продажу. Встречи покупателя и продавца рекомендуется проводить в банке, и все нюансы обсуждать с кредитной организацией, имеющей права на приобретаемую квартиру.
  • Перед покупкой покупатель должен поговорить с кредитным менеджером, выдававшим кредит заемщику. Встречи должны проходить в банке-кредиторе, в этом следует убедиться.
  • Наиболее опасный этап – заключение договора купли-продажи. Сделки, проводимые через банк, считаются безопасными, но покупателю рекомендуется проверить квартиру дополнительно: попросить счета за услуги ЖКХ, взять справку ЕГРП о прописанных лицах, проверить наличие среди них несовершеннолетних, взять выписку из домовой книги.
  • Существует специальная схема, как купить ипотечную квартиру без риска. Для снижения риска покупатель должен арендовать две банковские ячейки в кредитной организации, оформлявшей кредит заемщику. В одну банковскую ячейку кладется сумма, равная долгу по ипотеке с процентами, в другую – остаток суммы. После заключения договора купли-продажи сумма из банковской ячейки поступает на счет банка. Через некоторое время ипотечный кредит будет погашен. После полного погашения кредита продавец и покупатель получают закладную на квартиру, отправляются в Госреестр для подачи заявления на снятие обременения. После процедуры снятия обременения продавец получает остаток суммы.
  • Заключить договор купли-продажи не всегда возможно сразу после поступления денег на кредитный счет. Большая часть кредитных организаций списывает деньги со счета в день ежемесячного платежа. Например, ежемесячные платежи по договору должны поступать до 23го числа каждого месяца. Можно положить всю сумму на счет 5го числа, но списана она будет только 23го. Это делает процесс снятия обременения более длительным.

Как купить ипотечную квартиру в ипотеку: тонкости процедуры

Подобный способ покупки квартиры возможен в том случае, если новый ипотечный договор оформляется в том же банке, где прежний владелец брал кредит. Получить ипотеку в другом банке трудно. Кредитные организации не выдают займы для выкупа квартир, находящихся в залоге у других банков, из-за большого количества рисков.

Вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, волнует многих покупателей. Цены на залоговые квартиры ниже, а условия ипотек обычно выгоднее.

Процесс оформления ипотеки при покупке квартиры, уже находящейся в залоге, является длительным и многоэтапным. Плюс такой покупки в том, что все сделки курирует банк и юридическая чистота обеспечена.

  • Ипотечный договор не передается от одного заемщика другому. Сначала закрывается прежний договор и оформляется новый. Банк будет проверять платежеспособность нового заемщика, требовать справку о доходах, документы и копию трудовой.
  • Договоры по замене залогообладателя проводятся быстрее, чем при покупке жилья у собственника. Документы оформляются быстрее, поскольку квартира не требует проверки.
  • Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, продается долго, поэтому часто банки предлагают более выгодные ипотечные условия перекупщику: низкую процентную ставку, длительный срок кредитования, быстрое оформление документов.
  • Проще оформляется сделка, если у покупателя достаточно средств для погашения ипотечного долга прежнего заемщика. В этом случае оформляется предварительный договор купли-продажи, в которой указывается сумма задатка, равная ипотечному долгу. После внесения суммы на счет ипотека считается погашенной. Продавец и покупатель идут в Регистрационную палату, подают заявление о снятии обременения, а затем заверяют договор купли-продажи, оформляют новое свидетельство о собственности на нового покупателя. После этих процедур заключается новый ипотечный договор и остаток суммы поступает продавцу.
  • Решить вопрос о том, как правильно купить ипотечную квартиру, проще, если у покупателя нет личных средств, ипотеку необходимо оформить до заключения договора купли- продажи. Существует 2 способа заключения сделки. В первом случае сначала гасится долг перед банком, а затем оформляется ипотека. Во втором случае продавец и покупатель подают заявления с просьбой передачи долга новому лицу. Банк рассматривает заявку. Банк рассчитывается с продавцом сам, покупателю нужно лишь подтвердить свою платежеспособность и оформить ипотечный договор. Второй способ безопаснее и быстрее.

Как купить ипотечную квартиру у Сбербанка

Покупка квартиры через банк является наиболее безопасной и выгодной. Банк стремится вернуть деньги, а не обеспечить выгоду продавцу, поэтому завышать цены на жилье не будет. Купить ипотечную квартиру в залоге у банка может любой человек с достаточной суммой денег. Для покупателя ограничений нет

Сбербанк оформляет ипотечные договоры с возможностью продажи квартиры. Условия продажи прописываются в договоре.

Заемщик обращается в банк к кредитному менеджеру для уточнения условий, при которых возможно продать квартиру с обременением. Сбербанк должен дать одобрение сделки, иначе она будет считаться незаконной.

При подаче заявления заемщик указывает причину продажи квартиры и передает права на продажу банку.

У Сбербанка есть специальные витрины, где выставлены на продажу квартиры с ипотечным долгом. Их можно найти на сайте банка. По всем вопросам нужно обращаться в кредитную организацию.

Если заемщика беспокоит вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, то это следует уточнить у работников банка. Сбербанк не отказывается от подобных сделок, если новый заемщик платежеспособен и имеет хорошую кредитную историю.

При наличии у покупателя наличных денег процедура покупки проводится быстро и без затруднений. Банк проверяет покупателя и предоставляет две ячейки. В одну покупатель вносит сумму, равную сумме остатка долга по ипотеке, в другую – оставшиеся деньги.

Банк готовит соглашение, которое заверяется у нотариуса. Согласно соглашению, покупатель обязан положить на счет банка определенную сумму, а продавец – заключить договор купли-продажи.

После перечисления денег и закрытия ипотеки оформляется договор купли-продажи.

Договор заверяется в Регистрационной палате и сразу подается заявление на снятие обременения. После погашения долга и заключения договора остаток суммы поступает к продавцу, а покупатель получает новое свидетельство о собственности без пометки об обременении.

Источник: https://ipotekami.ru/kak-kupit-ipotechnuyu-kvartiru-osobennosti-sdelki-i-riski/

Выкуп ипотеки — кому и зачем он нужен

Выкуп квартиры в ипотеке
​Ипотека — это не только ответственно, но и долго. За 5 лет в личной жизни человека могут произойти значительные перемены, в стране может случиться кризис с последствиями для рынка недвижимости.

При сроке в 15, а то и в 30 лет вероятность наступления подобных событий многократно возрастает.

Случается, что у заемщика возникают временные финансовые трудности, но есть желание продолжить платить по счетам. Тогда банки предлагают варианты смягчения кредитного бремени:

  • кредитные каникулы;
  • увеличение срока кредита;
  • пересмотр графика платежей.

Особенно лояльно относятся банки к семьям, где родился ребенок. К тому же субсидия от государства во многих регионах позволяет списать 5% от стоимости жилья при рождении малыша. Другой случай, когда может потребоваться пересмотр ипотечного договора, — соблазн рефинансирования ипотеки под более выгодный процент.

Ключевая ставка ЦБ падает, банки предлагают все более низкие проценты по кредитам. При этом кредиторы не всегда готовы пересматривать ставку для тех, кто взял кредит раньше и дороже. Из-за этого некоторые клиенты уходят к конкурентам, хоть процедура рефинансирования в другом банке и связана с расходами.

Иногда необходимость выплатить кредит и продать ипотечную квартиру возникает в связи с другими событиями. Причины для продажи могут быть разные:

  • нет денег платить кредит — потеря работы, проблемы со здоровьем, семейные обстоятельства;
  • возникла необходимость переехать в жилье большей площади;
  • планируется переезд в другой город;
  • развод и раздел имущества;
  • инвестор собирается получить выгоду от продажи своей недвижимости.

Если принято решение закрыть ипотеку путем продажи жилья, нужно обратиться в банк с заявлением об одностороннем расторжении договора ипотеки. Кредитор должен знать об изменениях в ваших планах. Не стоит копить задолженность и ждать приставов у дверей — реализация ипотечного жилья с молотка наименее выигрышна для заемщика.

Берите инициативу в свои руки и начинайте искать покупателя на залоговую квартиру.

Для покупателя выкупать ипотеку выгодно, но долго. Придется разобраться во многих формальностях. Зато дисконт с такой покупки может быть 10-15%, в зависимости от срочности и спроса на рынке.

Есть фирмы, которые в считанные дни готовы купить у заемщика его долю в ипотечном жилье или отдельную недвижимость. Но при обращении в такую организацию следует учитывать, что потери будут в несколько сотен тысяч рублей.

Окончательный расчет заемщиков с банком

Почему после окончательного расчета с банком заемщик может остаться без жилья и с долгами? Чаще всего такие ситуации происходят при выкупе ипотеки после 1-3 лет выплат и при небольшом первоначальном взносе (10-15%).

Денег от продажи квартиры может не хватить на расчет с банком по нескольким причинам. При срочной продаже залоговой недвижимости цена на квартиру занижается, потому что сделка подразумевает ряд нюансов. К тому же всегда есть риск, что цены на недвижимость перестанут расти.

Падение рынка недвижимости на 1-2% ощутимо увеличит задолженность заемщика перед банком. Отдавать деньги за жилье ему придется по фиксированной стоимости из ипотечного договора.

При подписании ипотечного договора обращайте внимание на условия одностороннего расторжения договора и за штрафные санкции при досрочном погашении. Оптимальный вариант — возможность досрочной выплаты долга без комиссии, но такие условия встречаются редко.

В 2018 году многие банки предлагают заемщикам вариант с досрочным погашением без переплат после определенного срока выплат — через 5-10 лет. В случае форс-мажора придется выплатить кредитору неустойку согласно ипотечному договору.

Третий момент, который влияет на размер остатка основного долга, — тип платежей. Российские банки чаще предлагают клиентам стандартный аннуитет. Другой вариант — дифференцированные платежи. Принципиальная разница между этими типами расчетов состоит в следующем:

  • ежемесячные платежи при аннуитете одинаковы весь срок кредита. Дифференцированные платежи уменьшаются с годами. В первые годы ипотеки человек платит больше;
  • при аннуитете структура платежа первый год на 60-70% состоит из процентов. На основную часть долга идет меньшая доля отчислений. Со временем процентная часть уменьшается, а доля основной части увеличивается. Дифференцированная система подразумевает очень высокий процент в начале и низкий в конце. При этом сумма на погашение основного долга остается неизменной весь срок ипотеки;
  • при аннуитете проще определить платежеспособность потенциального заемщика, ведь платеж всегда одинаковый. При дифференцированном исчислении самые большие суммы ипотечник выплачивает в первый год. При определении платежеспособности по дифференцированной системе банк не берет усредненную цифру, а считает исходя из высоких платежей первого года. Поэтому российские банки менее охотно дают кредиты по дифференцированной ставке;
  • переплата за проценты по аннуитету и при дифференцированном расчете не одинакова. Если срок ипотеки больше 5 лет, а сумма выше миллиона рублей, аннуитет стоит дороже. Чем дольше срок кредита, тем очевиднее разница;
  • с дифференцированным платежом при продаже ипотечной квартиры сумма основного долга к выплате скорее всего будет ниже, чем при аннуитете. Но в каждом случае необходим расчет — многое зависит от сроков и процентной ставки.

Пример: молодая семья внесла 500 тысяч рублей накоплений в качестве первоначального взноса. Срок кредита был выбран 15 лет, сумма — 2 млн рублей, ставка для молодой семьи — 9%, тип расчетов — аннуитет.

Купили однокомнатную квартиру в новом доме, въехали, прожили 5 лет. Один из супругов потерял работу, семья больше не может платить по 26 000 ежемесячно. За пятилетку супруги выплатили около 750 000 рублей основного долга и остались должны банку 1 250 000 рублей. Супруги продают залоговое жилье с разрешения банка агентству-посреднику за 2,2 млн рублей.

Скидку приходится делать из-за срочности сделки (банк не хочет ждать) и особенностей оформления. После погашения основного долга и выплаты комиссии за досрочное погашение по инициативе заемщика супруги получают на руки сумму не меньше, чем первоначальный взнос.

Аренда вместо собственности

Есть вариант передать квартиру в собственность банку по договору отступного и продолжить использовать жилплощадь по соглашению аренды. Стоимость аренды для заемщика составляет в среднем 4% от суммы долга.

Когда квартира переходит в собственность банка, она дешевеет на 10-20%. Важное преимущество такого подхода — человек не теряет возможность постоянной регистрации по адресу арендуемой жилплощади.

Выкуп доли у супруга при разводе

По закону выкуп доли по ипотеке невозможен. Но есть исключение, когда долю выкупает собственник остальной части жилья. В результате выкупа собственник должен стать владельцем отдельного помещения. Тогда банк выдаст ипотеку на приобретение доли или отдельной комнаты в коммунальной квартире.

Не редкость — обращение супругов в банк с заявлением об изменении кредитного договора. Накануне развода муж и жена могут прийти к совместному решению о том, что один из них готов уступить другому долю в общей квартире вместе с ежемесячными платежами. Важно, чтобы после окончания срока кредита отказавшийся супруг не мог претендовать на часть квартиры.

Кредитные организации без особого энтузиазма относятся к таким намерениям заемщиков. Причина в том, что зарплаты одного из супругов может не хватить на погашение аннуитета. Если это так, то банк вправе потребовать досрочного погашения кредита. Такая ситуация наверняка приведет к продаже квартиры в ущерб интересов собственников.

Но поскольку сама недвижимость находится в залоге у банка, стоит обратиться к кредитору с просьбой о пересмотре условий договора. Вполне возможно, что банк согласится изменить соглашение и переписать ипотеку на одного супруга. Если при подписании ипотеки был составлен брачный договор, его также придется изменить.

Как происходит продажа квартиры с обременением

Среди особенностей купли-продажи ипотечного жилья можно выделить следующие моменты:

  • недвижимость находится под обременением, и для перехода права собственности к покупателю требуется согласие банка;
  • процедура оформления занимает больше времени, чем обычная купля-продажа;
  • в период с момента передачи денег продавцу и до регистрации перехода права собственности после погашения ипотеки покупатель находится не в самом выигрышном положении.

Если принято решение продать залоговую недвижимость, обратитесь в службу по работе с просроченной задолженностью вашего банка. При встрече с банковским представителем заемщик пишет заявление о необходимости продажи и получает согласие кредитора. Только после этого можно начинать сделку.

Теоретически найти покупателя можно до обращения в банк, чтобы сразу с его согласия начать проведение сделки. В некоторых кредитных организациях есть свои базы реализации залогового имущества. Этим можно воспользоваться, чтобы быстрее продать квартиру. Но неизвестно, насколько выгодна будет цена, которую в итоге предложат заемщику.

Схема выкупа ипотечной квартиры:

  • заключение договора купли-продажи;
  • покупатель оплачивает долг по ипотеке;
  • продавец получает в банке закладную и справку об отсутствии задолженности для снятия обременения;
  • происходит переход права собственности от продавца к покупателю через Росреестр.

Выкуп ипотеки с выгодой для всех

Купля-продажа ипотечной недвижимости под обременением — непростая операция и для продавца, и для покупателя. Для одного заемщика это шанс сэкономить, для другого — последняя надежда найти выход из сложной ситуации.

Если вы хотите, чтобы наболевший ипотечный вопрос решился быстро и безболезненно, обратитесь в «Ипотекарь». Специалисты компании не берут предоплату за услуги, при этом отлично знают свое дело.

Преимущества «Ипотекаря»:

  • личные связи с ведущими банками;
  • проценты по ипотеке ниже, чем вы думаете;
  • своя база данных по новостройкам и вторичному жилью;
  • работа со всеми видами сертификатов;
  • работа с выкупом долей;
  • сбор документов;
  • помощь при оформлении договоров по недвижимости.

Личный менеджер поможет вам найти правильное решение и сэкономить значительные средства при общении с банком. Все подробности узнайте в удобное для вас время на консультации в «Ипотекаре».

Источник: http://ipotekar.com/articles/gosudarstvennaja_podderzhka_ipoteki/p604-vykup_ipoteki_komu_i_zachem_on_nuzhen/

Способы продажи квартиры в ипотеке

Выкуп квартиры в ипотеке

Выплата ипотечного кредита – большая нагрузка на семейный бюджет. Разные жизненные обстоятельства иногда вынуждают заемщиков выйти из программы: потеря работы, развод супругов и другие непредвиденные события. Когда нет возможности или желания выплачивать ипотечные взносы лучше продать квартиру.

Выкуп квартиры в ипотеке избавит заемщика от долговых обязательств, для покупателя это возможность сэкономить на покупке жилья. Как и любая сделка с недвижимостью приобретение залогового жилья сопряжено с рисками и имеет некоторые особенности.
Когда отсутствует возможность выплачивать ежемесячные платежи по кредиту, жилье выставляют на продажи.

Выкупить квартиру в ипотеке можно двумя способами:

  • При участии банка;
  • Напрямую у собственника;
  • На торговой площадке банка.

Trade-in — это программа обмена жильем путем взаиморасчета. В отличие от стандартных сделок «купли-продажи», выкуп жилья по программе происходит единовременно с приобретением новой недвижимости.

Выкупая квартиру в ипотеке можно использовать данный вариант обмена. Банк заберет квартиру покупателя и выставит её на торги. Вырученная сумма пойдет в счет оплаты нового жилья. При наличии достаточных средств на первоначальный взнос, то можно избежать оформления долговых обязательств.

Важно! Квартира, участвующая в программе trade-in теряет в 25% от стоимости!

Преимущества программы traid-in:

  • Моментальный выкуп;
  • Сделка осуществляется за 2-3 дня;
  • Новое жильё передается сразу в собственность.

Основным недостатком является занижение стоимости квартиры покупателя. Поэтому если нет необходимости быстрого обмена, рекомендуется реализовать жилье по договору купли продажи самостоятельно или с профессиональным риэлтором.

Закладная – это ценная бумага. Владелец закладной осуществляет права:

  • Право залога на ипотечную квартиру;
  • Право получать денежные выплаты от заемщика, обеспеченные ипотечным договором.

После выдачи ипотеки нередко коммерческий банк продает закладную третьим лицам.

Третьими лицами при выкупе закладной выступают:

  • Независимые финансовые организации;
  • Фонды.

Для банка продажа закладной это возможность вернуть деньги по долгосрочной ипотеке и пустить их в работу, на выдачу новых кредитов.

Важно! Разрешение заемщика при выкупе закладной у банка не требуется.

Фактически выкуп закладной является выкупом права на получение ежемесячных выплат по кредиту. После оформления выкупа, банк уведомляет заемщика о продаже. В уведомлении указываются реквизиты нового владельца закладной. На данные реквизиты следует перечислять последующие платежи по кредиту.

Важно! При выкупе закладной первоначальные условия ипотечного договора остаются неизменными.

Для добросовестного заемщика выкуп закладной не создаст никаких неудобств. При желании осуществить досрочное погашение кредита и другие вопросы по договору будут обговариваться с новым кредитором.

Чтобы грамотно провести сделку купли-продажи ипотечной квартиры необходимо подготовить и проверить все необходимые документы.

  1.  Разрешение банка, если продажу совершает заемщик – владелец квартиры;
  2.  Паспорт владельца;
  3.  Выписка из домовой книги – следует убедиться, что в квартире никто не прописан, особенно несовершеннолетние дети;
  4.  Справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  5.  Разрешение органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей. Продавец должен доказать, что продажа не ухудшит условия жизни несовершеннолетних детей;
  6.  При переоформлении ипотеки потребуется независимая оценка квартиры;
  7.  Разрешение второго супруга (или бывшего супруга) на продажу, если квартира приобреталась в браке. Документ заверяется у нотариуса.

Важно! Наличие полного пакета документов значительно снизит риски покупателей при покупке залоговой недвижимости.

Возможность продажи ипотечного жилья прописывается Сбербанком в кредитном договоре. Здесь же фиксируются условия продажи. Для реализации залогового жилья необходимо получить разрешение Сбербанка.

В большинстве случаев Сбербанк самостоятельно реализовывает ипотечное жилье на специальных площадках.

Кредитор охотно переоформляет ипотеку на нового заемщика, при условии положительной кредитной истории и платежеспособности нового заемщика.

Квартиры находящиеся в залоге у ВТБ 24 как правило реализуются путем передачи долговых обязательств покупателю. Также банк может рассмотреть продажу квартиры за наличные средства при условии полного погашения остаточной суммы долга. ВТБ 24 может самостоятельно продать квартиру на торгах. Подготовку документов и ведение сделки банк берет на себя.

Альфа банк не препятствует продаже залоговой недвижимости. Сама кредитная организация не занимается реализацией ипотечного жилья. При решении продать жилье в ипотеке у Альфа банка нужно получить разрешение в письменной форме. Поиск покупателя, сбор документов и проведение сделки заемщик осуществляет самостоятельно.

Банк выставляет залоговую квартиру на торговых площадках в случаях:

  • Квартира перешла в собственность банка по решению банка;
  • Заемщик намерен продать жилье, но не имеет возможности заниматься поиском покупателя.

Квартиры, выставленные на электронных аукционах, реализуются по цене ниже рыночной. Все квартиры проходят проверку банком на юридическую чистоту.

Порядок участия в электронных торгах:

  1.  Для участия в торгах необходимо оформить Электронную цифровую подпись;
  2.  Пройти регистрацию на торговой площадке;
  3.  Выбрать подходящий вариант;
  4.  Через личный кабинет подать заявку на участие;
  5.  В личном кабинете внести задаток, в размере не более 20% от начальной стоимости квартиры;
  6.  Непосредственное участие в торгах: в зависимости от количества участников и предложений, цена квартиры постепенно увеличивается;
  7.  Выигрывает покупатель, предложивший большую сумму;
  8.  Закрытие торгов;
  9.  Оплата оставшейся стоимости квартиры.

Важно! Проигравшие на торгах покупатели получают внесенный задаток в полном объеме. Если от сделки отказывается выигравший покупатель, то он теряет задаток.

  1.  Уведомление банка-кредитора о намерении продать квартиру, находящуюся в ипотеке;
  2.  Поиск покупателя;
  3.  Предварительное соглашение о совершении сделки;
  4.  Оформление задатка в размере суммы, необходимой для погашения оставшейся части ипотеки;
  5.  Погашение долга;
  6.  Получение закладной;
  7.  Снятие квартиры с обременения в Регистрационной палате (процедура сопровождается сотрудником банка);
  8.  Оформление договора купли-продажи;
  9.  Оставшаяся часть денег помещается в банковскую ячейку или отдается лично в руки покупателю;
  10. Регистрация сделки в Регистрационной палате;
  11. После регистрации права собственности на новых владельцев бывший собственник получает доступ к деньгам, находящимся в банковской ячейке.

Если покупатели не располагают достаточными наличными средствами, то можно провести переоформление ипотеки. Тогда собственник получает выплаченную часть ипотечных средств, а остаток долга переносится на нового заемщика. Условие – платежеспособность нового заемщика должна быть выше, чем у нынешнего ипотечника.

Этапы продажи ипотечного жилья при участии банка:

  1.  Банк предоставляет письменное разрешение на продажу залоговой недвижимости;
  2.  Устанавливается размер долга по ипотеке;
  3.  В две банковские ячейки покупатель помещает две суммы на приобретение квартиры. Первая сумма идет банку на погашение основного долга. Вторая – остаток средств, которые переходят продавцу;
  4.  Оформление договора купли продажи;
  5.  Регистрация сделки;
  6.  Вскрытие первой ячейки и погашение долга;
  7.  Выдача закладной;
  8.  Снятие обременения с жилья;
  9.  Оформление права собственности на покупателя;
  10. 10.Вскрытие второй ячейки, получение средств от продажи продавцом.

Любые сделки с недвижимостью сопряжены с рисками. Покупка залогового жилья после оформления купли-продажи могут всплыть неприятные нюансы:

  • В квартире оказались зарегистрированы несовершеннолетние дети – чтобы избежать подобного, перед заключением сделки нужно потребовать выписку из домовой книги;
  • Претензия бывшего супруга на продажу общей собственности – исключить такую ситуацию поможет получение нотариального согласия супруга на продажу. Если продавец по каким-либо причинам не может получить согласие, то оформление сделки лучше остановить;
  • Оспаривание законности продажи. Такое происходит если не получено официальное разрешения на продажу от банка. Также при наличии судебных споров между заемщиком и кредитором.

Для безопасности сделки рекомендуется проводить покупку ипотечного жилья при участии банка кредитора. Официальная кредитная организация, совершая любые действия с залоговой недвижимостью, проверяет и исключает спорные моменты.

При выкупе залоговой недвижимости можно рассчитывать на дисконт. При покупке ипотечного жилья на торгах кредитной организации экономия составит до 15%. Учитывая высокую стоимость недвижимого имущества для покупателя это существенная экономия.

При проведении переговоров о покупке ипотечной недвижимости с собственником также можно рассчитывать на некоторое понижение цены. Обычно люди реализуют ипотечное жилье, так как не имеют возможности исполнять долговые обязательства. Или скорый переезд вынуждает их быстро оформлять сделку. В таких случаях продавцы охотно понижают стоимость с целью ускорения продажи.

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Теоретически возможно, но сложно. Подобные квартиры приобретаются с использованием целевых средств Министерства обороны.

Квартира является залоговым имуществом не только банка, выдавшего кредит, но и Минобороны.

Если получится получить разрешение Росвоенипотеки, дальнейшие действия стандартны: погашение долга, снятие с обременения, заключение договора купли-продажи и регистрация сделки.

Недавно получили уведомление от банка, что закладная продана физическому лицу. Законны ли действия банка?

Закон об ипотеке рассматривает закладную, как ценную бумагу. Банк может продать её как юридическому лицу или финансовой организации, так и физическому лицу. Действия банка законны. В вашем случае, теперь нужно перечислять ежемесячные платежи по кредиту на указанные в уведомлении реквизиты. Все первоначальные условия ипотеки сохраняются.

Можно ли обменять собственную квартиру на большую площадь, если подходящий вариант для обмена находится в ипотеке?

Да, обмен реален. По факту проводятся две сделки купли-продажи. Продавец получает разницу от стоимости. Его квартиру можно выкупить сразу, погасить ипотеку и снять с обременений или переоформить ипотечный договор на новых собственников.

С каждым годом число квартир приобретенных по ипотечной программе растет. Выплата ипотеки – многолетнее обязательство. За 10-15 лет могут измениться обстоятельства.

Основные причины, по которым заемщики реализуют кредитную недвижимость:

  • Потеря работы, финансовая нестабильность;
  • Развод супругов и раздел имущества;
  • Ухудшение состояние здоровья;
  • Выезд в другой город или за границу на постоянное место жительство;
  • Появление наследства.

Источник: https://ipoteka.finance/obmen-kvartir/trade-in-vykup-kvartir-v-ipoteke.html

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Выкуп квартиры в ипотеке

Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу.

Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка.

Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.

При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.

Переуступка прав: особенности сделок

Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки.

Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца.

Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком.

Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры.

Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%).

Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.

Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры.

Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру в ипотеке?

Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:

В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору).

Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка.

Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге.

Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры.

Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:

В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку.

Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов.

Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки.

Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

Рефинансирование ипотеки

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк.

В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку.

Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи.

Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:

Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

  1. другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
  2. передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
  3. Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
  4. срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры.

Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок. Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи.

Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_bezopasno_kupit_kvartiru_esli_ona_uzhe_v_ipoteke/6872

Юр-Защита
Добавить комментарий